El 70 % de las viviendas se construye desde el sector privado con apoyo e incentivos del Estado
SANTO DOMINGO.— La construcción de viviendas en República Dominicana descansa en buena medida sobre la participación del sector privado, que desarrolla la mayor parte de los proyectos habitacionales con el respaldo de instrumentos e incentivos establecidos por el Estado para facilitar la inversión, reducir costos y ampliar el acceso de las familias a una vivienda.
El modelo combina la inversión de constructores y promotores privados con políticas públicas dirigidas a estimular la construcción de viviendas de bajo costo y facilitar su adquisición por parte de los hogares. La Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso establece mecanismos para desarrollar proyectos habitacionales mediante la participación conjunta del Estado y el sector privado, incluyendo aportes de terrenos y recursos para su financiamiento.
Este esquema ha permitido que el Estado tenga un papel de facilitador, mientras las empresas privadas asumen buena parte de las labores de diseño, construcción, comercialización y financiamiento de los proyectos.
De acuerdo con datos de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), la vivienda representa cerca del 70 % de toda la construcción que se realiza en el país, lo que evidencia el peso que tiene este segmento dentro de la industria de la construcción.
Incentivos para estimular la construcción
Uno de los mecanismos utilizados por el Gobierno es el régimen de fideicomiso para proyectos de viviendas de bajo costo. La legislación permite desarrollar proyectos en los que participan conjuntamente el Estado y los inversionistas privados, con aportes que pueden incluir terrenos, recursos financieros u otros activos necesarios para ejecutar las obras.La normativa también contempla incentivos fiscales para determinados proyectos de viviendas de bajo costo desarrollados bajo el régimen de fideicomiso, con el propósito de contribuir a reducir los costos y facilitar que las unidades habitacionales puedan llegar a los compradores en condiciones más accesibles.El modelo ha sido utilizado en proyectos habitacionales de gran escala, en los cuales el Estado puede aportar terrenos e infraestructura mientras las empresas privadas participan en la construcción y comercialización de las viviendas.
Uno de los ejemplos más conocidos es Ciudad Juan Bosch, proyecto en el que el Gobierno aportó terrenos e infraestructura básica y el sector privado asumió un papel importante en la construcción de las unidades habitacionales. Documentos oficiales han señalado que este tipo de esquema busca generar condiciones atractivas para que los promotores privados incrementen su participación en la construcción de viviendas de bajo costo. DDocstore
El Estado como facilitador
La política habitacional dominicana ha evolucionado hacia un modelo en el que el Estado no necesariamente tiene que construir directamente todas las viviendas, sino que utiliza diferentes instrumentos para estimular la inversión privada.
Entre esos mecanismos figuran los fideicomisos, facilidades fiscales, aportes de terrenos, infraestructura pública y programas de subsidios destinados a facilitar que las familias puedan completar el pago inicial o acceder al financiamiento necesario para adquirir una vivienda.
La legislación establece, además, que los proyectos de viviendas de bajo costo pueden beneficiarse de instrumentos legales, financieros y fiscales destinados a incrementar los recursos disponibles para su construcción y abaratar el costo de las unidades habitacionales.
Este esquema busca atender dos necesidades simultáneamente: aumentar la oferta de viviendas y mejorar las posibilidades de acceso de las familias que no cuentan con suficientes recursos para adquirir una propiedad en el mercado tradicional.
El desafío de la vivienda asequible
A pesar del crecimiento de la construcción habitacional, el acceso a una vivienda continúa siendo uno de los principales desafíos para numerosas familias dominicanas.
Los constructores han advertido que factores como el costo de los materiales, el precio de los terrenos, las tasas de interés, el costo de la mano de obra y los procesos de permisos inciden directamente en el precio final de las viviendas. Acoprovi ha señalado que estos factores han afectado particularmente la oferta de viviendas de bajo costo.
En este contexto, los incentivos públicos adquieren importancia porque permiten reducir algunos de los costos asociados a los proyectos y mejorar las condiciones para que el sector privado pueda desarrollar viviendas dirigidas a segmentos de ingresos medios y bajos.
La participación privada también permite movilizar capital que el Estado no tendría necesariamente que aportar de manera directa para construir cada unidad habitacional.
Un modelo de participación público-privada
El esquema de participación público-privada en materia de vivienda no es nuevo. La propia Ley 189-11 contempla expresamente la posibilidad de desarrollar proyectos de viviendas de bajo costo mediante aportes del Estado y participación del sector privado.
En estos proyectos, el Estado, inversionistas, entidades financieras y otros participantes pueden formar parte de los fideicomisos creados para desarrollar las obras. La legislación establece mecanismos específicos para administrar los terrenos, recursos y financiamiento destinados a la construcción.
El propósito es generar un círculo en el que la inversión pública sirva como catalizador de capital privado y, al mismo tiempo, las familias puedan beneficiarse de viviendas desarrolladas bajo condiciones especiales.
Más inversión privada en vivienda
El peso del sector privado también se refleja en el financiamiento y en la construcción formal de viviendas. Acoprovi ha estimado que anualmente se construyen miles de unidades habitacionales formales por parte del sector privado en todo el territorio nacional, aunque advierte que las estadísticas disponibles no captan necesariamente toda la construcción que se realiza fuera de las principales áreas urbanas.
La participación de empresas privadas permite, además, mantener una oferta permanente de proyectos habitacionales, desde viviendas de bajo costo hasta desarrollos destinados a segmentos de mayores ingresos.
El reto para las autoridades consiste en mantener los incentivos sin generar distorsiones y lograr que una parte significativa de la inversión se traduzca en viviendas que puedan ser adquiridas por familias que actualmente enfrentan dificultades para acceder al mercado inmobiliario.
El reto hacia adelante
Con una participación predominante del sector privado en la construcción habitacional, la política pública tendrá que continuar enfocándose en crear condiciones que permitan aumentar la oferta y reducir las barreras que encarecen las viviendas.
El acceso a terrenos, el costo del financiamiento, los impuestos, los materiales de construcción y la agilización de los permisos son algunos de los factores que inciden en la capacidad de los desarrolladores para poner nuevas unidades en el mercado.
El modelo dominicano apuesta, en gran medida, a que el Estado establezca las condiciones y los incentivos mientras el sector privado aporta capital, capacidad técnica y capacidad de ejecución.
Así, el desafío no se limita a construir más viviendas, sino a conseguir que una mayor proporción de esas unidades sean asequibles para las familias dominicanas, especialmente para aquellas que, aun teniendo ingresos, no cuentan con capacidad suficiente para asumir los costos actuales de una vivienda.
La combinación de inversión privada e incentivos públicos se ha convertido, por tanto, en uno de los principales mecanismos utilizados para ampliar la oferta habitacional en República Dominicana.